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　　開發商欠債“跑路”、“鬼城”頻現……近段時間，三四線樓市再次被推到風口浪尖，“積壓”“虛火”“泡沫”“崩盤”等嗆聲不絕於耳。一些樓市遇冷，是普遍現象還是個別固態硬碟地方是拐點將至還是階段性問題記者就此進行了調研。
　　三HI-Q褐藻糖膠四線樓市疲軟
　　呈蔓延之勢
　　今年1月，與一二線城市火爆的土地市場相反，不少三四線城市表現低迷，多項統計顯示，三四西裝線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢。
　　降價促銷城市不斷增加。據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，環比增加5個。而在房價竹北房屋下跌的城市中，有34個是三四線城市。
　　三四線樓市整體銷量也延續著去年下半年以來的低迷態勢。據中原地產的監測，今年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11．22萬套，連續3個月走低，創6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1．63萬套，創下11竹北房屋個月新低。
　　與此同時，少數房地產業曾經畸形繁榮的城市和地區則深陷泥潭，溫州房價已經連續30個月下跌，高端住宅價格幾乎“腰斬”；不僅西部三四線樓市出現“風險集中區”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。
　　淮安是蘇北地級市，該市市區人口不足60萬，近年來卻涌入380多家開發商，而實際上有200家左右這個市場就飽和了。一家房地產開發商說，他這幾年在當地開發了三個項默前兩個項目銷售不錯，第一個項目賣給了本地人，第二個項目賣給了外來投資者，第三個項目就找不到客源了。“照去年的銷售速度，需要七八年才能清盤。”
　　常州去年原本計劃大量推地，但乏人問津，最終只完成了當年計劃賣地目標的一半。無錫一家高端項莫發了900餘套住番自去年6月開盤以來，至今僅成交78套，老闆因資金鏈斷裂而“跑路”，目前樓盤也被有關部門查封。
　　房地產“大躍進”
　　扭曲供求關係
　　業內人士分析，三四線樓市近年來經歷了一輪“大躍進”式的狂飆，特別是2010年一二線城市限購之後，大聯發企業涌入三四線城市，直接刺激房地產業單兵突進，並推動土地的大量釋放，商品房的海量上市。
　　據中國指數研究院統計數據顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模大幅增長，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000萬－8000萬平方米之間。僅從2011年到2012年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
　　土地放量後，開發商為了加速回籠資金而大量推盤，打破了樓市供求平衡。西部某個中等規模城市，市區超千萬平方米的大盤就有三個。記者採訪的部分東部縣城，幾乎每個縣城都有大片新建住宅區閑置。有的縣地處山區，縣城人口僅有幾萬，但樓盤開發量甚至超百萬平方米，足以容納縣城所有人口。
　　房價快速上漲是造成三四線樓市遇冷的另一個因素。記者採訪的多個縣城，房價與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望房興嘆。
　　克而瑞研究中心近期發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示，一線城市供求比僅為0．64，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達8．06，山西大同供求比達到5．7，延安為4．34，均存在嚴重供過於求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。
　　曾是三四線房地產標桿的溫州和鄂爾多斯，房價急漲之後迎來暴跌。溫州房價自2011年9月開始，已連續30個月出現同比下降，一些高端項目價格“腰斬”。鄂爾多斯市康巴什新區部分項目崩盤，從每平方米近兩萬元降至1萬元以內，有些項目工地不僅遭遇停工，還面臨著農民工討要工資的窘境。
　　物極必反，短期大聯發導致部分三四線城市供求關係惡化，大型開發企業紛紛“逃離”三四線城市。中原地產研究中心監測數據顯示，去年前三季度十大標桿房企雖然購地金額創出新高，但新增購地城市三四線城市占比為0。而眾多中小開發商則深度套牢，不知何時能度過寒冬。
　　破解三四線樓市困局
　　需多管齊下
　　“個別三四線樓市暴露的危機再次警示我們，賣地吃飯式的發展已經走到了盡頭。”江蘇省社科院助理研究員王樹華介紹，國家發改委課題組近期對12個省區的調查顯示，144個地級城市竟然要建200餘個新城新區。161個縣級城市中，提出新城新區建設的有67個，占41.6％。
　　“片面透支財力建新城新區醞釀巨大風險。”王樹華認為，城鎮化是國家提出的戰略，但落實過程中一定要按經濟規律來辦。對於三四線城市的政府來說，一定是產業發展在先，就業與收入增長優先。只要夯實了產業基礎，房地產自然會跟進。
　　中原地產的張大偉表示，不是所有三四線樓市都存在泡沫，價格波動也未必造成樓市崩盤。但是越來越多的三四線城市房屋庫存不斷走高，樓市面臨的風險加大，必須引起足夠重視。
　　江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，一些三四線城市前幾年因房地產快速發展，經濟增長和財政收入對於房地產的依賴過重，而且前期土地出讓越多，地方配套支出也就越大，欠賬也越多，對土地財政依賴也越深。
　　當前一二線樓市與三四線樓市分化趨勢明顯，不同城市間樓市發展階段千差萬別，一刀切式的調控不合時宜。如何調動好、保護好市場積極因素是當務之急。
　　中國房地產行業協會副會長胡志剛表示，三四線樓市如果處理得好，能夠走出低谷。中央對發展新型城鎮化已經進行了部署，只有端正發展方向，完善公共服務配套，提升城市功能才能抓住機遇。
　　（據新華社）
　　（原標題：泡沫 三四線樓市拐點將至�